Le charme du Grrrrand Capital- la boucle de la A86 - (1ère partie)

Rappel du premier message :

On le sait, pour une partie (au moins) de la majorité actuelle, le Grand Capital, c'est l'ennemi. En apparence au moins. Les grandes banques, et particulièrement leurs activités les plus décriées (trading) etc.. ont manifestement trouvé une belle terre d'accueil à Fontenay. Et manifestement tiennent à remercier leur hote

Souvenons nous:

En mars 2011, le conseil municipal comportait le point suivant a l'ordre du jour:

"4 - ACQUISITION DU TERRAIN DE LA BOUCLE DE L'AUTOROUTE A86 SISE RUE
LOUISON BOBET
Les services de l’Etat proposent à la ville l’acquisition du terrain inclus dans la boucle de
l’autoroute A86, actuellement en friche et parfois squatté.
Il est composé des parcelles suivantes représentant une superficie globale de 7 170 m²
(partie en talus comprise) :
Section AN n° 323p 322p
Section AM n° 319p 320p 321p 318p
Les divisions de ces parcelles seront à réaliser car l'emprise du terrain ne correspond pas
tout à fait aux parcelles cadastrales existantes.
France domaine estime cette emprise foncière à la valeur de 906 000 euros compte tenu de
sa situation en bordure de l’autoroute, de sa configuration et des servitudes la grevant.
Pour la ville cette proposition représente une opportunité intéressante lui permettant de se
créer une réserve foncière en vue d’y installer éventuellement le centre technique municipal
ou de prévoir une autre opération.
Une option de financement de cette acquisition existe avec le projet de revente à
l’établissement public foncier de la région Ile de France, du terrain communal dit
« Hygiaphone » sur lequel une opération mixte logements et activité et (ou) équipement
pourrait se réaliser, après modification du PLU.
Le conseil municipal est donc amené à se prononcer sur cette acquisition au prix de
906 000 euros. La dépense sera inscrite BP 2011."

Decryptons. La veille s’apprêtait donc à acquérir auprès de l'Etat un terrain de pres d'1 hectare, placé dans un endroit peu agréable: quand on arrive de la place du Général Leclerc (la grande sculpture) et qu'on descend l'avenue Louison Bobet, on passe sous le pont de l'autoroute: le terrain est coincé entre la bretelle d'acces (dans le sens Bobigny) et l'autoroute elle meme (j'invite chacun a aller le voir)
Vaste, mal placé, 900 000 euros (neuf cent mille) pour y installer un "centre technique municipal"... ou "réaliser une autre opération", bon disons qu'il ne semble rien avoir à voir

Et oui, car on a une autre idée en tête. Les ennemis du Grand Capital savent parfois être de bons amis, de très bons amis. Et les services spécialisés de la BNP - BNP Real Estate - ne manquent pas d'experts en manœuvres et magouilles en tout sens.

Et donc ce brave terrain coincé contre une autoroute a 900000 euros trouve a peine un an après un nouvel acquéreur. La BNP. Et qui ne lésine pas sur cette perle puisqu'elle s’apprête a payer 10 000 000  € (j'écris pour que chacun mesure bien: 10 millions d'euros). Les copains.. les coquins.

Cette opération devait être votée en vitesse au conseil municipal de décembre, repoussé en dernière minute, la revoila en janvier, cette fois le PC semble s'être assuré le soutien des Verts.

A que voila une belle opération; on achète 900000 en 2011 a l'Etat, on revend 10 000 000 un an après au Grrrand Capital. Hum hum...

Ne vous inquiétez pas, je relativise.

Bonsoir

notre amie Marion (qui malheureusement pour elle a voté pour la vente de ce terrain) ayant une fois de plus cherché à embrouiller ce sujet on va rappeler les bases:

-ce terrain de 7000m vaut selon les estimations sérieuses 6 à 10 Millions d'€, indépendamment de toutes taxes.
Si nos "amis" de BNP Real Estate ont décidé de l'acheter et d'y construire un batiment respectant le COS actuel (1) ils auraient payé le terrain pour cette somme de 6 à 10M€ et y pourraient y construire un batiment d'environ 7000m de planchers dont la valeur serait probablement comprise entre 30 et 50 millions d'euros... Un batiment de 30 Millions d'euros sur un terrain a 10 Millions d'euros voila a peu pres les memes proportions que les propriétaires de pavillons a Fontenay payent le terrain quand ils construisent un pavillon (disons 200 000 euros de terrain pour un pavillon qui vaut ensuite 600 000 euros). Disons que "dans le cas normal" le batiment vaut 3 à 4 fois le prix du terrain sur lequel il est construit

-ces braves gens de BNP ont probablement en tete de construire un batiment "plus haut" et pour cela vont devoir payer une "vieille taxe" la VPLD en voie "d'extinction" (je renvoye a cet article: https://fr.wikipedia.org/wiki/Plafond_l%C3%A9gal_de_densit%C3%A9)

Ils vont donc devoir payer une taxe à cet effet (Notre maire précisait bien qu'il s'agissait d'une taxe dans une question qu'il avait posé au Senat; http://www.senat.fr/questions/base/2011/qSEQ110518418.html)

Ils parlent de construire un bâtiment de 37000 m2 (soit un "COS" multiplié par 5) et doivent payer a cette effet cette taxe , ici estimé à 8M€ (mais il sera nécessaire de reprendre le calcul). Ce bâtiment vaudra vraisemblablement de l'ordre de .... 200 000 000 (200 millions !!) d'euros)
Et ce bâtiment de 200 millions d'euros sera construit sur un terrain dont le prix ne sera meme pas 6 à 10 Millions d'euros mais .... 2 millions. Donc un batiment qui vaut 100 fois le prix du terrain sur lequel il est construit


Donc magie, ce terrain qui aurait du rapporter hors taxe, meme avec une "petite construction" de 7000m2, 6 à 10 Millions d'euros ne rapporte plus avec une "grande construction de 37000m2" que 2 millions d'euros. Sans parler des millions d'euros de taxe de construction qu'il va falloir recalculer.

Ca fait bien des millions d'euros qui ont disparu au passage. Pourquoi ? Ou ?

Continuons à éclaircir ce mystère.

Disons d'ailleurs qu'un "calcul basique" de la VLPD qui devrait s'ajouter au prix normal du terrain et utilisant la formule donnée par le code de l'urbanisme "officiel" (voir ce lien http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006074075&idArticle=LEGIARTI000006818274&dateTexte=&categorieLien=cid) permet de calculer une VLPD largement égale a 10M€....

Mais ceci mérite d'être analysé en détail

Bon rappel de D.D nécessaire du fait que les auteurs de cette mauvaise action en votant pour cette vente à la BNP n'ont de cesse comme Loïc et MLD de noyer le poisson. Sentant le vent du boulet sans doute au lieu de s'amender s'enfoncent dans le déni. Bonne chance à eux car cela pourrait leur couter cher.

A qui donc profite cette entourloupe ? Dans quelle poche vont les euros disparus ?
Y verrons nous clair avant les prochaines municipales ?

David Dornbusch a écrit:

-ce terrain de 7000m vaut selon les estimations sérieuses 6 à 10 Millions d'€, indépendamment de toutes taxes.

Ah ?

Alors pourquoi les services de l'Etat l'ont-ils vendu à la ville pour 900 000 euros ?


Faut peut-être arrêter de vous moquer du monde.

Chacun peut comprendre que la valorisation de ce terrain par la ville et le maire vous dérange, mais c'est quelque chose que l'on peut leur retirer.

Loïc a écrit:

Alors pourquoi les services de l'Etat l'ont-ils vendu à la ville pour 900 000 euros ?

Faut peut-être arrêter de vous moquer du monde.

Mais quelle est l'estimation de France Domaine en 2013 pour ce terrain ?

La meilleure solution ne serait-elle pas de publier celle-ci ?

La meilleure solution est de se référer au prix auquel la ville a acheté ce terrain et celui auquel elle l'a vendu.

On a clairement une valorisation très importante. Et ça, c'est le résultat du travail des services et de M. le Maire.

Loïc a écrit:

La meilleure solution est de se référer au prix auquel la ville a acheté ce terrain et celui auquel elle l'a vendu.

On a clairement une valorisation très importante. Et ça, c'est le résultat du travail des services et de M. le Maire.

Mais que dit France Domaine ?

Quelle est leur évaluation de ce terrain en 2013 ?

Rassurez-nous, il y a bien eu une évaluation de faite par France Domaine avant la vente ?

David Dornbusch a écrit:

Bonsoir

notre amie Marion (qui malheureusement pour elle a voté pour la vente de ce terrain) ayant une fois de plus cherché à embrouiller ce sujet on va rappeler les bases:

-ce terrain de 7000m vaut selon les estimations sérieuses 6 à 10 Millions d'€, indépendamment de toutes taxes.
Si nos "amis" de BNP Real Estate ont décidé de l'acheter et d'y construire un batiment respectant le COS actuel (1) ils auraient payé le terrain pour cette somme de 6 à 10M€ et y pourraient y construire un batiment d'environ 7000m de planchers dont la valeur serait probablement comprise entre 30 et 50 millions d'euros... Un batiment de 30 Millions d'euros sur un terrain a 10 Millions d'euros voila a peu pres les memes proportions que les propriétaires de pavillons a Fontenay payent le terrain quand ils construisent un pavillon (disons 200 000 euros de terrain pour un pavillon qui vaut ensuite 600 000 euros). Disons que "dans le cas normal" le batiment vaut 3 à 4 fois le prix du terrain sur lequel il est construit

-ces braves gens de BNP ont probablement en tete de construire un batiment "plus haut" et pour cela vont devoir payer une "vieille taxe" la VPLD en voie "d'extinction" (je renvoye a cet article: https://fr.wikipedia.org/wiki/Plafond_l%C3%A9gal_de_densit%C3%A9)

Ils vont donc devoir payer une taxe à cet effet (Notre maire précisait bien qu'il s'agissait d'une taxe dans une question qu'il avait posé au Senat; http://www.senat.fr/questions/base/2011/qSEQ110518418.html)

Ils parlent de construire un bâtiment de 37000 m2 (soit un "COS" multiplié par 5) et doivent payer a cette effet cette taxe , ici estimé à 8M€ (mais il sera nécessaire de reprendre le calcul). Ce bâtiment vaudra vraisemblablement de l'ordre de .... 200 000 000 (200 millions !!) d'euros)
Et ce bâtiment de 200 millions d'euros sera construit sur un terrain dont le prix ne sera meme pas 6 à 10 Millions d'euros mais .... 2 millions. Donc un batiment qui vaut 100 fois le prix du terrain sur lequel il est construit


Donc magie, ce terrain qui aurait du rapporter hors taxe, meme avec une "petite construction" de 7000m2, 6 à 10 Millions d'euros ne rapporte plus avec une "grande construction de 37000m2" que 2 millions d'euros. Sans parler des millions d'euros de taxe de construction qu'il va falloir recalculer.

Ca fait bien des millions d'euros qui ont disparu au passage. Pourquoi ? Ou ?

Continuons à éclaircir ce mystère.

La question est de savoir : qu' en sera-t-il avec la loi "Duflot" ? est-ce que tout ces calculs seront toujours d' actualité ? Ces bureaux ne vont-ils pas ce transformer en logements ?
Comment pouvez-vous penser qu' un parti opposé au grand capital puisse vendre en faisant une grosse plus-value ? (on ne pas renier ainsi ses propre convictions).

PS (et entre nous) : êtes vous toujours favorable à l'installation de panneaux photovoltaïques sur tous les toits en fonction des nouvelles règles de construction de madame Duflot ?

Tout simplement parce qu'à la lecture des éléments des uns et des autres pris sur ce forum il semble que cette affaire ne soit pas des plus claires pour le citoyen lambda que je suis.

Robin a écrit:

A Igor :
Tout simplement parce qu'à la lecture des éléments des uns et des autres pris sur ce forum il semble que cette affaire ne soit pas des plus claires pour le citoyen lambda que je suis.

Il suffirait juste que la municipalité publie l'évaluation qui a dû être faite par France Domaine en 2013 avant la vente pour que cette affaire s’éclaircisse...

Quand on connait la rapacité des banques, il suffit de lire l'Humanité chaque jour s'en convaince, je ne doute pas un instant qu'un maire soucieux des intérêts de ses administrés ait fait procédé à une telle évaluation avant d'engager la ville ne serait-ce que pour se protéger de toutes critiques...

Loïc va je n'en doute pas produire bientôt cette évaluation sans laquelle, quoi qu'il dise, un doute continuera à subsister...

Affrontement a écrit:

Pourquoi voulez vous que le maire demande une évaluation, M.Mallerin le fait très bien.

Pour le coup Loïc va vous clouer le bec en produisant l'évaluation de France Domaine...

@ Loïc,

Rassurez-nous, il y a bien eu une évaluation de faite par France Domaine avant la vente ?

Loïc écrit:

Citation :

La meilleure solution est de se référer au prix auquel la ville a acheté ce terrain et celui auquel elle l'a vendu.

On a clairement une valorisation très importante. Et ça, c'est le résultat du travail des services et de M. le Maire.

Loïc confirme son titre de champion du monde du bottage en touche mais ce n'est qu'une position éphémère, il faudra bien qu'un jour il réponde comme tous ceux qui ont voté pour cette vente de gré à gré au grrrrand capital de leur décision.

Intervention du webmaster

matmut a écrit:

Loïc confirme son titre de champion du monde du bottage en touche

Mais est-il possible de botter une nouvelle fois en touche et de ne pas répondre à cette question fermée:

Il y a-t-il eu, oui ou non, une évaluation par France Domaine pour déterminer le prix de vente de ce terrain dans les conditions dans lesquelles il va être vendu, c'est à dire après modification du PLU ?

Sans réponse, on peut penser qu'il n'y a pas eu d'évaluation et à partir de là toutes les supputations sont possibles...

Et une évaluation ancienne, avant modification du PLU, ne concernerait pas de facto le même bien car le prix d'un terrain est certes lié à son emplacement et sa surface mais aussi et surtout à ce qu'il est possible de construire dessus......

Citation :

Il appartient facilement à une ou un élu de poser la question et d'avoir communication de tous les documents y compris le montant de l'éventuelle estimation

Si vous avez une réponse encore faut il que vous soyez dans la "convergence" car la convergence va sauver Fontenay !
Seriez vous labellisée "convergente compatible"? hors la convergence point de salut ! et si vous n'êtes pas dans la mouvance convergente comment pouvez vous espérer avoir un avis autorisé ?

Savoir si l'indemnité est convergente là est la question... savoir comment  l'affaire a été menée relève du secret défense ! Si vous ne voulez pas converger surtout si vous souhaitez savoir où ce jargon va vous entraîner, si le rideau de fumée vous désespère, si vous voulez éviter le pire il y a une solution :

Vous ne votez ni pour les sortants, ni pour les partis qui ont été au pouvoir à Fontenay, en agissant ainsi peut être serons nous sortis du marasme.

a.nonymous a écrit:

Affrontement a écrit:

Pourquoi voulez vous que le maire demande une évaluation, M.Mallerin le fait très bien.

Pour le coup Loïc va vous clouer le bec en produisant l'évaluation de France Domaine...

@ Loïc,

Rassurez-nous, il y a bien eu une évaluation de faite par France Domaine avant la vente ?

Une évaluation de France Domaine ? Tu parles !
Si on procureur mettait son nez la dedans, ça pourrait devenir intéressant.

JS a écrit:

Une évaluation de France Domaine ? Tu parles !
Si on procureur mettait son nez la dedans, ça pourrait devenir intéressant.

@ JS
J'ai quand même du mal à croire que le maire se serait engagé sur un prix de vente sans une estimation de France Domaine....

@ Loïc,
Une nouvelle fois rassurez-nous, il y a bien eu une évaluation de faite par France Domaine avant la vente ?

A ce jour, Woerth n'a pas l'air de se sortir trop mal de son affaire d'hippodrome

http://www.lemonde.fr/societe/article/2012/07/24/affaire-de-l-hippodrome-de-compiegne-un-rapport-d-expert-blanchit-eric-woerth_1737417_3224.html

http://www.lejdd.fr/Societe/Justice/Actualite/Eric-Woerth-etait-dans-son-droit-quand-il-a-vendu-l-hippodrome-de-Compiegne-selon-un-rapport-revele-par-Le-Monde-534347

En résumé cette affaire est-elle un loup sans forêt?

Plus sérieusement, David peux-tu nous donner un exemple d'une transaction équivalente à la boucle où:

Les domaines ont évalué un terrain à construire 900 000€, vendu le dit terrain à une ville, puis procédé à une nouvelle évaluation de ce même terrain (toujours pas construit) 3 ans plus tard pour un montant de 100 000 000€ sans les taxes à suivre ensuite pour la ville.

a.nonymous a écrit:

Loïc a écrit:

La meilleure solution est de se référer au prix auquel la ville a acheté ce terrain et celui auquel elle l'a vendu.

On a clairement une valorisation très importante. Et ça, c'est le résultat du travail des services et de M. le Maire.

Mais que dit France Domaine ?

France Domaine a fait déjà par deux fois une évaluation de ce terrain en juin et en septembre 2011.

Voyez à ce sujet le compte rendu du Conseil municipal du 29 septembre 2011 page 34.

C'est clair, net, précis, suffisant et il n'y a pas besoin d'y revenir car le terrain acheté à l'Etat en 2011 est exactement le même aujourd'hui qui est revendu.


http://www.fontenay-sous-bois.fr/vie-municipale-democratie-locale/vie-municipale/conseils-municipaux/cri/pdf-septembre-2011/index.html

a.nonymous a écrit:

Libellule a écrit:

Si c'était le cas, je n'aurais pas fourni autant de documentation à ce forum pour permettre le débat. C'est indiquer que parfois la discrétion vaut mieux que le grrrrand déballage.

Il faut quand même relativiser, la documentation que vous fournissez en tant qu'éléments de réflexion est du domaine public....

Et celle de Loic, ne le serait pas?

Loïc a écrit:

France Domaine a fait déjà par deux fois une évaluation de ce terrain en juin et en septembre 2011.

Voyez à ce sujet le compte rendu du Conseil municipal du 29 septembre 2011 page 34.

C'est clair, net, précis, suffisant et il n'y a pas besoin d'y revenir car le terrain acheté à l'Etat en 2011 est exactement le même aujourd'hui qui est revendu.

Ce terrain est certes le même mais l'usage qui peut en être fait est différent: le terrain estimé et acheté était en zone UFb du PLU alors que le terrain vendu à la BNP sera en zone UFc...

En zone UFb (achat) il était possible de construire un immeuble d'une hauteur maximum de 18 mètres alors qu'en zone UFc (vente) il sera possible de construire un immeuble d'une hauteur maximum de 35 mètres...

Bien vu a.nonymous.

a.nonymous a écrit:

Ce terrain est certes le même mais l'usage qui peut en être fait est différent: le terrain estimé et acheté était en zone UFb du PLU alors que le terrain vendu à la BNP sera en zone UFc...

En zone UFb (achat) il était possible de construire un immeuble d'une hauteur maximum de 18 mètres alors qu'en zone UFc (vente) il sera possible de construire un immeuble d'une hauteur maximum de 35 mètres...

En milieu rural, on retrouve le même type de manip (changement d'affectation du terrain avec plus-value à la clé).
La question est toujours la même : dans quelles poches passe la plus-value ?

En tapant les termes « SAFER » et « magouilles » sur Google, je suis tombé sur un témoignage assez intéressant :

La maîtresse des magouilles en challenge politico-favoritisme sur terres agricoles, c'est la SAFER. Jamais personne ne parle de cette institution, qui justement bien peinarde, décide absolument de tout.
Je l'ai déjà dit ici, mais je réitère sans aucune peur:
Quand j'ai voulu construire sur une terre agricole, n'étant pas agricultrice, permis refusé. Je me présente en joli tailleur avec poche-poitrine. Dans cette poche, je fais dépasser un billet de 500 € que j'exhibe ostensiblement sous les yeux de celui qui a rejeté ma demande. Et ... changement d'attitude de sa part, "mais voyons on peut discuter..."
Voilà, la SAFER c'est pour moi pareil que la franc-maçonnerie, ça oeuvre en douce, pour qui le "vaut bien".
Cherche pas plus loin que les pots de vin Nadine, tout est toujours là.
Le jour où un vrai gros scandale éclatera dans les media, là, le gouvernement commencera à y mettre son nez. Mais tant qu'il n'y a pas de "vagues", on considère que tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes. Et les maires touchent à tire l'arigot !
...................
Ce qui est terrible, c'est que les "pourvoyeurs de fonds" ou ceux qui "touchent" ne le diront jamais, d'où l'occultisme. Ces magouilles cesseront le jour où un journaliste d'investigation se fera passer pour un quidam, et enregistrera tout, pas avant. Moralité pour toi, sans aucune preuve, c'est l'histoire du pot de terre contre le pot de fer, et pire si tu veux vendre, ton site sera déprécié. Navrant. Lamentable et si français!

source, http://fr.answers.yahoo.com/question/index?qid=20080226021932AAQMdcS

Là non plus, ça n'est pas demain la veille qu'un procureur ou un journaliste d'investigation ira fourrer son nez dedans !
Certains utilisent même le terme de « MAFIA ».

Il y a des départements plus ou moins exposés aux dérives en matière d'immobilier...

Sur le site du département des Hautes-Alpes, la Préfette indique ainsi aux maires d'une manière très précise comment doivent se faire les cessions immobilières: http://www.hautes-alpes.pref.gouv.fr/IMG/pdf/Circulaire_du_11_mars_2009_cle1493a1.pdf

Citation :

MODELE DE DELIBERATION PORTANT SUR LA CESSION D'UN BIEN IMMOBILIER COMMUNE DE PLUS DE 2000 HABITANTS


Vu l'article L.2241-1 du code général des collectivités territoriales, en vertu duquel “toute cession d'immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère au vu de l'avis de l'autorité compétente de l'Etat”,

Vu l'article L.3221-1 du code général de la propriété des personnes publiques,

Vu les dispositions du livre III, du titre VI du code civil relatif à la vente,

Vu l'avis du service des domaines rendu le ou réputé donné le _______ ,


Considérant le bien immobilier sis à _________ , propriété de la commune de ___________ ,

Considérant que toute cession d'un bien immobilier d'une commune de plus de 2000 habitants doit être précédé de l'avis de l'autorité compétente de l'Etat,

Considérant que l'avis du service des domaines en date du __________ , estime la valeur vénale dudit bien à _________ euros,

Monsieur le Maire informe le conseil municipal de la règlementation applicable en matière de cession d'immeubles.

Après en avoir délibéré, le conseil municipal (sens du vote à préciser) :

-décide la cession de la propriété immobilière sise à ______ (références cadastrales), moyennant _________ euros,

-autorise le Maire à signer tout acte, administratif ou notarié, à intervenir ainsi que tout document se rapportant à cette affaire,

Ainsi fait et délibéré les jours, mois et an susdits.

Je vois que tout le monde s'est précipité pour répondre à la place de David (serais-tu gêné pour me répondre?).

Alors, David, je reprends:

Soit:

1 terrain de boucle d'autoroute appartenant à l'Etat (et pas à un particulier ou une entreprise)
Estimé par les domaines puis vendu à une commune (pas un particulier ni une entreprise) Pour 900 000€
Puis revendu 10M€ à un promoteur immobilier filiale d'une banque et financeur historique de l'urbanisme de la commune
Le tout se répartissant comme suit: 2M€ + 8M€ à suivre en taxes d'urbanismes sur 2 ans.

Donne moi un exemple David (et n'envoies pas tes potos noyer le poisson car pour ce qui est de botter en touche, je crois que sur le forum Loïc a à faire à rude concurrence, a.nonymous- Papy - Libellule en tête, ça c'est mon côté sur-tous-les-fronts et pan-sur-le-bec)

alors David, donne-moi un exemple équivalent mais à 10M€ cash + 8 M€ à suivre en taxes d'urbanismes, le tout pour le plus grand profit du contribuable de la commune ayant réussi ce deal.

à te lire et gros bisous;

Cela dit je suis convaincue ( ) que tu as très bien fait de mettre le sujet sur le tapis car je crois qu'il y a lieu de s'interroger d'accords passés, d'un certain mépris qui consiste à dire "vos gueules les mouettes vous avez signé" puis d'écarter de manière aussi ostentatoire des préliminaires de la transaction, en premier chef l'élue à l'urbanisme puis l'élu aux finances puis l'élue à la vie économique.

Je dirais même plus: je suis convaincue ( ) qu'il y a lieu de s'interroger.

MLD écrit:

Citation :

alors David, donne-moi un exemple équivalent mais à 10M€ cash + 8 M€ à suivre en taxes d'urbanismes, le tout pour le plus grand profit du contribuable de la commune ayant réussi ce deal.

Mais d’où sortent ces 10Millions cash? L'on nous parlait de 2+8=10 maintenant c'est 10+8=18
Ce sera bientôt meilleurs que l'Euro Million.

je ne fais qu'aller jusqu'au bout de la logique de David.

Plus sérieusement,
Si je prends beaucoup de recul, que je m'appuie sur le sujet que Matmut vient d'ouvrir "comment revitaliser la démocratie", que je fais appel à mon simple bon sens de citoyenne et socialiste qui s'est trouvée, contre toute attente élue municipale et qui ne craint pas de retourner à ses chers pinceaux, je ne peux que m'interroger sur la crédibilité et l'efficacité d'une majorité municipale qui écarte des réflexions préliminaires les élus concernés en premier chef.

Ce que je ne voudrais pas c'est que les vendeurs de produits toxiques d'hier se trouvent être les acquéreurs privilégiés d'aujourd'hui.

Et sincèrement, je crois qu'à Fontenay-sous-Bois ce n'est pas le cas.

Et tout de même, admettons qu'il n'y ait eu que 5 acheteurs vraiment sérieux, dommage que les discussions et les décisions n'aient pas été partagées.

Et ce que je dis pour aujourd'hui vaudra pour demain.

je dirais même plus: c'est mon principal souci quelque soit le leadership en 2015.

Dénigrer pour dénigrer: non

Mais déconstruire pour mieux reconstruire: oui et si je conteste certaines choses maintenant c'est bien pour éviter de recommencer les mêmes erreurs.

a.nonymous a écrit:

Loïc a écrit:

France Domaine a fait déjà par deux fois une évaluation de ce terrain en juin et en septembre 2011.

Voyez à ce sujet le compte rendu du Conseil municipal du 29 septembre 2011 page 34.

C'est clair, net, précis, suffisant et il n'y a pas besoin d'y revenir car le terrain acheté à l'Etat en 2011 est exactement le même aujourd'hui qui est revendu.

Ce terrain est certes le même mais l'usage qui peut en être fait est différent: le terrain estimé et acheté était en zone UFb du PLU alors que le terrain vendu à la BNP sera en zone UFc...

En zone UFb (achat) il était possible de construire un immeuble d'une hauteur maximum de 18 mètres alors qu'en zone UFc (vente) il sera possible de construire un immeuble d'une hauteur maximum de 35 mètres...

Cela s'appelle la valorisation d'un terrain grâce au droit de l'urbanisme.

Et c'est une très bonne chose. Le dynamisme économique continue d'être développé. La ville en tire des bénéfices qui seront utilisés pour poursuivre sa politique au bénéfice de tous.

Une très bonne chose.

Loïc a écrit:

Cela s'appelle la valorisation d'un terrain grâce au droit de l'urbanisme.

Et c'est une très bonne chose. Le dynamisme économique continue d'être développé. La ville en tire des bénéfices qui seront utilisés pour poursuivre sa politique au bénéfice de tous.

Une très bonne chose.

La question d'origine est simplement la suivante : « Deux millions d'euros est-ce un juste prix pour ce terrain ? »

Sachant que le prix d'achat avant modification de ufb en ufc était de 900 000€ comme évalué par France Domaine...

http://www2.ademe.fr/servlet/getDoc?cid=96&m=3&id=57819&p1=02&p2=07&ref=17597
accès au pdf de plus intéressant

JS a écrit:

Loïc a écrit:

Cela s'appelle la valorisation d'un terrain grâce au droit de l'urbanisme.

Et c'est une très bonne chose. Le dynamisme économique continue d'être développé. La ville en tire des bénéfices qui seront utilisés pour poursuivre sa politique au bénéfice de tous.

Une très bonne chose.

La question d'origine est simplement la suivante : « Deux millions d'euros est-ce un juste prix pour ce terrain ? »

Dommage tout de même que David après avoir relancé les discussions, ne commente pas, car comparer une transaction foncière de gré à gré avec une autre transaction foncière itou de gré à gré, pas de problème mais comparer une transaction Etat-commune-promoteur immobilier à une transaction foncière équivalente mais dont les acteurs ne relèvent que du privé revient à comparer des carottes avec des chou-fleurs.

Et je remercie une fois de plus David d'avoir mis le sujet sur le tapis car je crois qu'au travers de cette transaction et des polémiques qui s'y fabriquent se creuse, en négatif, le non-dit du redéploiement industriel-économique, environnemental en zone urbaine.

Marion Legouy-Desaulle a écrit:

Dommage tout de même que David après avoir relancé les discussions, ne commente pas, car comparer une transaction foncière de gré à gré avec une autre transaction foncière itou de gré à gré, pas de problème mais comparer une transaction Etat-commune-promoteur immobilier à une transaction foncière équivalente mais dont les acteurs ne relèvent que du privé revient à comparer des carottes avec des chou-fleurs.

Absolument pas. Dans le cas présent c'est tout simple en définitive :
Phase 1 : transaction d'un terrain X d'une surface Y sur un lieu Z affecté en zone UFb d'un acteur institutionnel A (Etat) vers un acteur institutionnel B (la commune).
Phase 2 : transaction d'un terrain X d'une surface Y sur un lieu Z affecté en zone UFc d'un acteur institutionnel B (commune) vers un acteur institutionnel C (investisseur privé).

La question est simple : Le changement de classement (passage d'une zone UFb à une zone UFc) est-il suffisamment valorisé ? Si tel n'est pas le cas, comment cela se fait-il ?

A titre d'exemple, en milieu rural, le coefficient financier entre un terrain agricole non constructible et le même terrain constructible est de l'ordre de "20 fois" à "40 fois". Naturellement la SAFER suit ces transactions de très près. Et bizarrement, ce sont toujours les mêmes qui tirent les marrons du feu. Les sommes en jeu étant loin d'être négligeables ...

La dessus se greffe quand même un déni de démocratie a savoir que l'on vote une cession de terrain avec une plus value annoncée tributaire d'une modification du PLU qui n'est pas encore voté. La modification du PLU aurait-elle déjà été négocié en coulisse par le PCF et le PS qui ont validé par leur vote cette vente?

Loïc a écrit:

Cela s'appelle la valorisation d'un terrain grâce au droit de l'urbanisme.

Et c'est une très bonne chose. Le dynamisme économique continue d'être développé. La ville en tire des bénéfices qui seront utilisés pour poursuivre sa politique au bénéfice de tous.

Une très bonne chose.

Il y a donc bien eu changement entre l'évaluation faite par France Domaine en 2011 et la revente à la BNP en 2013...

Qui a évalué cette valorisation entre l'achat et la revente et pourquoi une nouvelle évaluation n'a-t-elle pas demandée à France Domaine ?

Question subsidiaire, pourquoi la dernière évaluation faite par France Domaine, en 2011 donc, n'est-elle pas mentionnée dans la délibération du conseil municipal ?

L'article L2241-1 du CGCT est aussi assez intéressant et j'aimerais que Marion ou un autre élu nous éclaire sur sa mise en application lors de la délibération sur cette boucle de la A86: le conseil municipal a-t-il délibéré "au vue de l'avis de l'autorité compétente de l'Etat" ?

Citation :

Article L2241-1 [ du CGCT ]

Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 - art. 121

Le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et les opérations immobilières effectuées par la commune, sous réserve, s'il s'agit de biens appartenant à une section de commune, des dispositions des articles L. 2411-1 à L. 2411-19.

Le bilan des acquisitions et cessions opérées sur le territoire d'une commune de plus de 2 000 habitants par celle-ci, ou par une personne publique ou privée agissant dans le cadre d'une convention avec cette commune, donne lieu chaque année à une délibération du conseil municipal. Ce bilan est annexé au compte administratif de la commune.

Toute cession d'immeubles ou de droits réels immobiliers par une commune de plus de 2 000 habitants donne lieu à délibération motivée du conseil municipal portant sur les conditions de la vente et ses caractéristiques essentielles. Le conseil municipal délibère au vue de l'avis de l'autorité compétente de l'Etat. Cet avis est réputé donné à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la saisine de cette autorité

Marion Legouy-Desaulle a écrit:

---/---
Dommage tout de même que David après avoir relancé les discussions, ne commente pas, car comparer une transaction foncière de gré à gré avec une autre transaction foncière itou de gré à gré, pas de problème mais comparer une transaction Etat-commune-promoteur immobilier à une transaction foncière équivalente mais dont les acteurs ne relèvent que du privé revient à comparer des carottes avec des chou-fleurs.
---/---

D'où l'intérêt indéniable de faire appel à France Domaine pour que ce service de l'administration qui est rompu aux évaluations procède à celle du bien à céder...

Ah! Enfin une remarque presque pertinente (Matmut)!
Je ne suis ni une professionnelle de la politique, ni sortie de polytechnique mais il y a dans ce type de transaction la mise en évidence de l'emprise du "charme du grrand capital" et là que l'on soit de gauche de droite d'union et ou de dissidence la modestie s'impose. Et il y a sans doute malgré ou bien à cause de cette emprise le moyen de s'y prendre autrement, j'ai cru comprendre qu'en ce moment certains y travaillaient.


Non Matmut rien de négocié en catimini avec le PS, que ce soit avec l'élue à l'économie comme avec l'élu aux finances, ils vous confirmeront l'un comme l'autre pour peu que vous leur posiez la question la prochaine fois que vous les rencontrerez en ville .

Et nous revenons à la problématique que j'ai soulevée: l'articulation de la modification du PLU annoncée, avec la contrainte transaction boucle et les ordonnances de la loi Duflot.

@ Marion,

Ma question a dû vous échapper:

L'article L2241-1 du CGCT est aussi assez intéressant et j'aimerais que Marion ou un autre élu nous éclaire sur sa mise en application lors de la délibération sur cette boucle de la A86: le conseil municipal a-t-il délibéré "au vue de l'avis de l'autorité compétente de l'Etat" ?

JS a écrit:

Loïc a écrit:

Cela s'appelle la valorisation d'un terrain grâce au droit de l'urbanisme.

Et c'est une très bonne chose. Le dynamisme économique continue d'être développé. La ville en tire des bénéfices qui seront utilisés pour poursuivre sa politique au bénéfice de tous.

Une très bonne chose.

La question d'origine est simplement la suivante : « Deux millions d'euros est-ce un juste prix pour ce terrain ? »

Il semble bien que oui. Et c'est une belle valorisation pour le coup.

Et si on y rajoute les taxes d'urbanisme qui vont être payées, c'est une très bonne opération qui va rapporter un bénéfice de plus de 9 millions d'euros à la ville, soit 10 fois le coût engagé par la ville pour l'achat dudit délaissé d'autoroute.

Et je ne parle même pas des 500 000 euros par an, ad vitam aeternam qui tomberont ensuite dans les caisses de la commune en raison de l'activité. C'est plus d'un point de fiscalité.

Opération excellente donc à tous les points de vue.

Citation :

@ Marion,

Ma question a dû vous échapper:

[i]L'article L2241-1 du CGCT est aussi assez intéressant et j'aimerais que Marion ou un autre élu nous éclaire sur sa mise en application lors de la délibération sur cette boucle de la A86: le conseil municipal a-t-il délibéré "au vue de l'avis de l'autorité compétente de l'Etat" ?
Oui a;nonymous, vous faites bien d'insister, vous voyez que je ne me défile pas. Vous conviendrez donc et JS et Matmut que les socialistes de Fontenay ne sont pas l'autorité compétente de l'Etat à laquelle fait allusion l'article L2241 -1 du CGCT.

C'est donc dans cet esprit que les élus PS en charge ont écrit au Maire, désolée ils n'ont pas attendu vos posts ni ceux de David pour y penser, demandez-leur quand vous les rencontrerez en ville, ils vous confirmeront.

Vous comprendrez bien qu'il ne convient pas que je diffuse des documents internes de travail.

Maintenant si David a des éléments de comparaison tangibles à nous apporter, comme je lui suggérais quelques fils plus haut, il serait bien inspiré de nous les apporter.

Chacun remarquera que je traite volontiers vos remarque dans un délai raisonnable, si David a eu le temps de relancer la discussion autour de l'emprise du "Grrand Capital" je suis bien certaine qu'il trouvera le temps de traiter mes remarques.

à défaut sa crédibilité pourrait s'en trouver quelque peu érodée malgré la meilleure volonté de ses "afficionados".

Je vais finir par penser que la cote du DD est en phase ascendante...
Il devient indispensable !

Loïc a écrit:

Il semble bien que oui. Et c'est une belle valorisation pour le coup.

Et si on y rajoute les taxes d'urbanisme qui vont être payées, c'est une très bonne opération qui va rapporter un bénéfice de plus de 9 millions d'euros à la ville, soit 10 fois le coût engagé par la ville pour l'achat dudit délaissé d'autoroute.

Et je ne parle même pas des 500 000 euros par an, ad vitam aeternam qui tomberont ensuite dans les caisses de la commune en raison de l'activité. C'est plus d'un point de fiscalité.

Opération excellente donc à tous les points de vue.

Sauf à produire une évaluation récente de France Domaine portant sur le bien vendu en zone UFc du PLU, rien ne le prouve que 2M Euros est ou n'est pas le juste prix de ce terrain...

Voici un jugement récent qui date de janvier qui est intéressant: sur recours d'une association de contribuables et de trois citoyens, la vente d'un terrain a été annulée tout simplement parce que l'évaluation de France Domaine n'était pas jointe à la délibération...

Citation :

Grand Stade: annulation de la vente des terrains...oui mais!

Le tribunal administratif de Lyon a annulé jeudi 10 janvier, pour vice de forme, une délibération du Grand Lyon autorisant la vente de 32 hectares de terrain à l'OL afin de construire, à Décines, son "grand stade"

Par Isabelle Gonzalez
Publié le 10/01/2013 | 15:48, mis à jour le 10/01/2013 | 17:41

En clair: le tribunal administratif a annulé la délibération autorisant la signature de la vente des terrains du Grand Lyon à l’Olympique Lyonnais par son président mais le prix de vente n'est pas remis en question. C'est pourtant là, le problème majeur soulevé par les opposants à cette transaction.

Le litige

Le bureau du Grand Lyon avait décidé (le 18 avril 2011) de cette vente de parcelle, située à Décines, d'une superficie d'environ 318.935 mètres carrés, au prix de vente de 40 euros HT par mètre carré, soit un montant
global de 14,7 millions d'euros TTC, à la foncière du Montout, filiale immobilière de l'Olympique Lyonnais.
L'association de défense des contribuables du Rhône "Canol" (Contribuables Actifs du Lyonnais), ainsi que trois particuliers, avaient alors déposé un recours en juin 2011, contre cette même délibération du bureau du Grand Lyon au motif que les prix étaient beaucoup trop bas, les terrains étant plutôt évalués à 240 euros le m2, selon elle.

Le délibéré

Dans son jugement, de ce jeudi 10 janvier 2013, le Tribunal administratif a décidé "d'annuler les décisions de signer les actes de vente, les promesses ou tous actes de toutes natures qui seraient la conséquence de la délibération", notamment au motif que l'avis des domaines n'était pas annexé au rapport présenté au bureau du Grand Lyon et que "ni le prix, ni les conditions d'établissement n'ont été portés à la connaissance des membres du bureau".

Réactions

Selon l'association, la décision du TA laisse la possibilité au Grand Lyon de revoter une vente au même prix car le motif de l'annulation porte sur "un vice de forme", et non sur le fait que l'information des élus a été jugée
insuffisante.

L'avocat de deux plaignants,Maître Etienne Tête, par ailleurs élu EELV (Europe Ecologie Les Verts) à la Région Rhône-Alpes, indique que la décision du TA "est une bonne chose" car elle "enjoint de retirer la promesse de vente" mais, selon lui, "Il faudra un nouvel avis du service des domaines, le débat sous jacent étant de savoir si c'est un terrain constructible ou à urbaniser", précise-t-il

Source: http://rhone-alpes.france3.fr/2013/01/10/l-association-canol-fait-appel-de-la-decision-du-ta-178117.html

Pfff!

Un terrain ne vaut que par son droit à construire pour le public et le privé et les taxes qu'il est susceptible de rapporter à la collectivité territoriale pour le public si la collectivité territoriale, service public, est le vendeur.

Donc, merci de nous trouver ce que cette transaction était susceptible de rapporter au Grand Lyon en termes de taxes d'urbanismes à suivre.

Maintenant j'ai bien noté que pour le fond de la protestation il s'agit bien d'un débat sur le projet du territoire....

Tout le monde parle du prix de vente réel ou supposé de ce terrain mais pour couper court à toutes discussions, la question est bien: une évaluation récente par France Domaine a-t-elle été communiquée aux élus qui ont eu à se prononcer sur cette cession ?

Loïc nous a semble-t-il fourni la réponse, les deux évaluations de France Domaine date de 2011 pour un terrain situe en zone UFb du PLU et il n'y a semble-t-il pas d'évaluation de 2013 pour ce terrain situé en zone UFc du PLU... Dès lors toutes les supputations sont hélas ouvertes....

Et c'est bien pour éviter ce genre de situation que l'on trouve une multitude de mise en garde à l'attention des maires de communes de plus de 2000 habitants leur recommandant de faire systématiquement appel à France Domaine avant toute cession...

Maintenant si (conditionnel) pour une raison quelconque cette évaluation récente n'a pas été fournie aux élus, je comprend que certains ayant voté pour la cession puissent se sentir mal à l'aise vu l'ampleur qu'a pris cette sur ce forum...

Loïc a écrit:

France Domaine a fait déjà par deux fois une évaluation de ce terrain en juin et en septembre 2011.

Voyez à ce sujet le compte rendu du Conseil municipal du 29 septembre 2011 page 34.

C'est clair, net, précis, suffisant et il n'y a pas besoin d'y revenir car le terrain acheté à l'Etat en 2011 est exactement le même aujourd'hui qui est revendu.

a.nonymous a écrit:

Maintenant si (conditionnel) pour une raison quelconque cette évaluation récente n'a pas été fournie aux élus, je comprend que certains ayant voté pour la cession puissent se sentir mal à l'aise...

Ca c'est sûr !

Sur ce dossier ce qui me surprend c'est que tout le monde attaque le maire mais quelqu'un a-t-il déposé un recourt devant le tribunal administratif ?

Excellente remarque de Clarisse!


Par exemple David?

Plus sérieusement et pour mémoire l'angle d'attaque de David en ouverture de ce très prisé sujet (qui doit beaucoup à son génial titre) était:

Citation :

On le sait, pour une partie (au moins) de la majorité actuelle, le Grand Capital, c'est l'ennemi. En apparence au moins. Les grandes banques, et particulièrement leurs activités les plus décriées (trading) etc.. ont manifestement trouvé une belle terre d'accueil à Fontenay. Et manifestement tiennent à remercier leur hote

David, en ouverture, semblait trouver que l'acheteur faisait un super cadeau à la Ville et que la vente était loin d'être sous-évaluée.
Bon, maintenant a.nonymous nous dit que la vente est sous-évaluée, du coup je comprends mieux la réticence de David à commenter mes commentaires, un peu serré dans les cordes malgré lui qu'il est par ses propres "afficionados".


Mais qu'importe, c'était juste un petit à parté.

simplement je prends date avec vous tous:

Pour ce qui est du projet de Ville, notamment Péripole, il ne faudrait pas confondre "Plas-Value" et "spéculation foncière", je vous le dis, peut-être un peu de parano galopante de ma part, mais bon un homme averti en vaut deux et pas exclu que d'aucuns se livrent à quelques manipulations mentales en nous faisant prendre des vessies pour des lanternes.

Et puisque a.nonymous nous parle du stade de l'Olympique Lyonnais, à la différence avec la Boucle A86, on connaît l'activité finale.

pour la Boucle non et là a.nonymous, si vous ne me croyez pas , vérifiez auprès de Murielle Michon, vous verrez qu'elle n'en sait pas plus que moi.

Dans ces cas là , ça fait compliqué de contester, des bureaux c'est pas une activité comparé à un stade de Foot, pareil pour une salle polyvalente comparée à un club-house dédié à un seul club de foot, c'est un peu flou, une salle polyvalente, donc c'est plus difficile de contester;

Non Clarisse, je ne suis pas en train de donner des gages au Forum parce que je vous ai envoyé des fleurs en début de post.

J'essaye juste de créer du lien et du sens;

Et je suis partie un peu vite, quelques obligations..., j 'ai un peu précisé le fond de ma pensée

Clarisse a écrit:

Sur ce dossier ce qui me surprend c'est que tout le monde attaque le maire mais quelqu'un a-t-il déposé un recourt devant le tribunal administratif ?

Je crois que n'importe quel citoyen peut déposer un recourt quand il estime qu'il y a eu tromperie ou mal versassions.

Marion Legouy-Desaulle a écrit:

Bon, maintenant a.nonymous nous dit que la vente est sous-évaluée, du coup je comprends mieux la réticence de David à commenter mes commentaires, un peu serré dans les cordes malgré lui qu'il est par ses propres "afficionados".

Je ne dis pas que la vente est sous-évaluée, je dis que l'on n'en sait rien faute d'une évaluation en 2013 par France Domaine d'un terrain situé en zone UFc permettant de construire un immeuble de 35m...

Tiens au fait, entre l'évaluation de France Domaine en 2011 et la vente à la BNP en 2013, la construction de ligne 15 / Orange du Grand Paris Express a été confirmé en mars par le premier ministre... Comme le changement de zonage au niveau PLU, n'est ce pas là une modification d'un élément substantiel du prix de ce terrain ? Seul France Domaine peut le dire...

Marion Legouy-Desaulle a écrit:

Et puisque a.nonymous nous parle du stade de l'Olympique Lyonnais, à la différence avec la Boucle A86, on connaît l'activité finale.

pour la Boucle non et là a.nonymous, si vous ne me croyez pas , vérifiez auprès de Murielle Michon, vous verrez qu'elle n'en sait pas plus que moi.

Dans ces cas là , ça fait compliqué de contester, des bureaux c'est pas une activité comparé à un stade de Foot, pareil pour une salle polyvalente, c'est un peu flou donc c'est plus difficile de contester;

Si je parle du terrain pour le stade de l'OL c'est juste parce que le "Tribunal administratif a décidé "d'annuler les décisions de signer les actes de vente, les promesses ou tous actes de toutes natures qui seraient la conséquence de la délibération", notamment au motif que l'avis des domaines n'était pas annexé au rapport présenté au bureau du Grand Lyon"

Maintenant je suis surpris que des élus aient pu voté sans connaitre la destination finale du terrain comme vous venez de l'écrire...

Après ce qui différencie Murielle Michon des autres élus socialistes, c'est qu'elle a voté contre cette cession et qu'elle a expliqué ses raisons sur ce forum et sur son site: http://www.muriellemichon.fr/pour-un-reel-projet-de-ville

Clarisse a écrit:

Sur ce dossier ce qui me surprend c'est que tout le monde attaque le maire mais quelqu'un a-t-il déposé un recourt devant le tribunal administratif ?

a.nonymous a écrit:

Si je parle du terrain pour le stade de l'OL c'est juste parce que le "Tribunal administratif a décidé "d'annuler les décisions de signer les actes de vente, les promesses ou tous actes de toutes natures qui seraient la conséquence de la délibération", notamment au motif que l'avis des domaines n'était pas annexé au rapport présenté au bureau du Grand Lyon"

Cela paraît tellement incroyable ! Si nous avions au moins un-e conseiller-e municipal-e qui avait un tant soit peu de courage, il ou elle lancerait un recours auprès du Tribunal Administratif de Melun afin de faire invalider cette délibération. Mais, si personne ne bouge au Conseil municipal, que doit-on en conclure ?