Copropriétés

La santé financière des copropriétés se dégrade
Le montant des dettes envers les fournisseurs est anormalement élevé et les impayés plus nombreux et plus graves
(..)
L'ARC appelle donc les syndics à faire un effort de maîtrise des charges, par exemple en remettant les fournisseurs en concurrence et en ne privilégiant pas systématiquement les mêmes. Car les grands groupes de syndics se dotent de filiales dans tous les domaines, assurance, fourniture d'énergie, sécurité, archivage, que les gestionnaires auront tendance à  privilégier. Une politique plus vigoureuse de recouvrement des impayés s'impose également et l'ARC souhaite que le conseil syndical choisisse lui-même, plutôt que le syndic, l'avocat qui le défendra.

Enfin, l'association interpelle les pouvoirs publics pour qu'ils cessent " de multiplier les normes parfois contradictoires et les dépenses imposées aux copropriétaires, -devenus des vaches à lait ", selon elle. La mise aux normes des ascenseurs a coûté, à partir de 2003, 8  milliards €. Puis, se sont imposés l'audit énergétique, le diagnostic technique général, et, aujourd'hui, la pose de compteurs de chaleur sur les radiateurs, autant de dépenses coûteuses et inutiles.

https://lemonde.fr/logement/article/2018/10/16/les-finances-des-coproprietes-se-degradent_5369896_1653445.html?

A quand la pose de compteur d' eau pour les WC ?

Citation :

de multiplier les normes parfois contradictoires

Il faut bien que certains justifie leur poste et leur salaire quoi !

La santé financières des copropriétés peut déjà se dégrader pour deux raisons:

- des retards de paiement de leurs charges par les copropriétaires, certains de ceux-ci pouvant se trouver eux-mêmes en difficultés financières
- des charges trop élevées faute de mise en concurrence et de contrôle par le syndicat des copropriétaires

Pour tout ce qui est travaux exceptionnels votés en AG, la loi ALUR impose désormais aux syndics d'avoir encaissé les appels de fonds des copropriétaires avant de passer un ordre de travaux à une entreprise... C'est une bonne chose car ça évite que le syndic, rémunéré aussi sur les travaux,  puisse creuser une dette abyssale ou mette en difficulté des entreprises...

Pour ce qui est de la mise en concurrence deux problèmes existent pour les petits dossiers, je ne parle pas d'une mise aux normes des ascenseurs ou d'un ravalement...

Le premier problème est de trouver des entreprises qui acceptent de faire des devis pour un chantier à 2000 Euros sachant qu'elles seront systématiquement mises en concurrence avec deux autres entreprises... Le syndic peut avoir la tentation de faire "tourner" les entreprises entre les différentes copropriétés qu'il gère pour que celles-ci acceptent de faire des devis...

L'autre problème de la mise en concurrence  est la disponibilité des gardiens ou autres personnels du syndic ou des membres du Conseil syndical pour recevoir les différentes entreprises... Cela peut très rapidement  devenir chronophage... Une occasion de rappeler que si le syndic et son personnel sont rémunérés, les membres du Conseil syndical sont des copropriétaires excerçant cette fonction à titre bénévole...

Dernier point, effectivement la question des nouvelles normes se pose et celle-ci n'est pas prête d'être réglée... On peut par exemple penser que dans les années à venir les locaux vide-ordures devront être adaptés pour un tri encore plus sélectif, que les locaux à vélos seront obligatoires, ...

Et dans Capital...

Citation :

Hausse des charges, travaux de rénovation... : la difficile équation des copropriétaires

Henry Buzy-Cazaux Publié le 15/10/2018

Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du Management des Services Immobiliers, met un coup de projecteur sur la nouvelle équation qui s'impose aux copropriétés prises entre des charges en constante augmentation et l'urgence de rénover.

Les dernières semaines ont vu partir des hommes illustres. Charles Aznavour bien sûr, Antoine Sfeir aussi, politologue, journaliste, spécialiste du Moyen-Orient, président de l’Institut d’étude des rélations internationales, mon ami en outre. La communauté immobilière n’a pas été épargnée : Pierre Capoulade, l’auteur de la loi du 10 juillet 1965 instaurant le régime de la copropriété, trente ans président de la Commission relative à la copropriété - dissoute aujourd’hui - s’en est allé, au même grand âge que notre grand chanteur disparu. Il avait fait sa dernière apparition publique à la faveur d’un débat sur l’avenir de la copropriété qu’il m’avait été donné d’organiser et d’animer, en décembre 2015, lors du Salon national de la copropriété de l’année du jubilé de la loi.

A la question "Comment voyez-vous la copropriété en France dans trente ans ?", le fin juriste, haut conseiller honoraire à la Cour de Cassation, avait apporté une réponse économique et sociologique, prenant ses contradicteurs à contre-pied : il était inquiet parce qu’il pensait que les copropriétaires n’auraient pas les moyens pour l’essentiel d’entre eux d’entretenir et de moderniser leurs immeubles. Le besoin de transition énergétique, ajouté à l’obsolescence générale du patrimoine des immeubles collectifs, ne lui paraissait pas pouvoir être assouvi par les ménages.

Il avait raison et nous lui devons bien de trouver les moyens d’apaiser cette inquiétude. Là est le défi de la copropriété, pour les copropriétaires actuels et tous ceux qui ont l’ambition et l’envie d’accéder à la propriété ou d’investir dans les copropriétés de notre pays, au cœur des métropoles, dans les villes moyennes ou en zone urbaine. Plus largement, on sent venir la désolvabilisation des ménages à grands pas, sous plusieurs effets. La nécessité de valoriser les immeubles par des travaux d’adaptation et de modernisation n’est pas la seule cause, loin s’en faut.

L’évolution des charges ordinaires de copropriété dépasse depuis plusieurs années celle des revenus des ménages. Les augmentations d’honoraires des syndics de copropriété ne sont pas en cause, mais bien plutôt la cherté croissante du prix de l’énergie ou encore des prime d’assurance mutirisque immeuble. En cause aussi l’inflation de la taxe foncière enregistrée ces dernières années... qui n’est rien par rapport à celle qui se profile. Entre la probable révision des bases cadastrales, valeurs de référence associées à chaque logement et permettant le calcul des taxes locales, et le probable report de la taxe d’habitation, dont la disparition est programmée, sur la taxe foncière, la facture fiscale attachée à chaque lot de copropriété risque fort de s’alourdir.

C’est au point que des courtiers en assurance ont cru bon d’inventer des couvertures contre les impayés de charges de copropriété, parce que la machine se grippe. Un nombre croissant d’immeubles, malgré l’efficacité des syndics et les procédures à leur main, enregistrent des impayés, qui sans constituer nécessairement des créances irrécouvrables, pénalisent le fonctionnement des copropriétés, empêchant de payer l’énergie ou les travaux votés. Les assurances qui ont vu le jour tiennent lieu de couverture des pertes d’exploitation dont les entreprises sont familières : elles permettent à la vie collective de continuer, tout simplement, sans dispenser évidemment de procéder au recouvrement. Il est d’ailleurs intéressant de noter que le pionnier de l’assurance contre les impayés, AssurCopro, devenu Odéalim récemment, a fait des émules, et que d’autres opérateurs importants lui emboitent le pas, tels que Citya Assurances.

Cette fragilisation des copropriétés a également incliné des administrateurs de biens, leurs organisations professionnelles et l’Association des Responsables de Copropriété (ARC) à créer une certification pour les cabinets de syndic qui développent la compétence particulière de prévenir les risques et de traiter les situations : QualiSR, comme "Qualité syndic de redressement" a d’abord été le nom de l’association à l’origine de cette initiative, et désigne désormais aussi le label porté par les syndics qui le méritent. Le ministère de la Cohésion des territoires soi-même soutient ce concept et l’effort de la communauté professionnelle et associative dans ce sens.

Bref, la copropriété doit voir en face les problèmes de fond qui se posent à elle. D’évidence elle le fait. Ce week-end au Salon national de l’immobilier de Paris, des débats ont éclairé les visiteurs pendant trois jours sur les vertus de la propriété et les meilleures voies pour y accéder : les professionnels ont tous sensibilisé les futurs acquéreurs en copropriété, enthousiastes par définition, sur la nécessité de mesurer l’engagement financier attaché à l’achat d’un logement dans un immeuble collectif... au risque de calmer des ardeurs et d’émousser des envies. La copropriété entre dans son âge responsable.

https://www.capital.fr/immobilier/immobilier-les-nouveaux-defis-des-coproprietes-1311098