Des villes détruisent des HLM - Aménagement du territoire

Aménagement du territoire version régions....

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Des villes détruisent des HLM devenus trop nombreux, trop vieux, inlouables

Par Isabelle Rey-Lefebvre Publié  31.05.2019

Rue de la Chaume, à Montluçon (Allier), c’est le royaume des chats, plus nombreux que les locataires de cette résidence aux volets écaillés. Sur vingt-quatre appartements, six, tout au plus huit, sont occupés. « Inlouables, trop excentrés, trop chers », tranche Jacques Renault, membre de la Confédération générale du logement et représentant des locataires au conseil d’administration de Montluçon Habitat, le propriétaire.

L’office public HLM de l’agglomération a acheté cette résidence en 2005, pour un prix trop élevé, sans avoir de projet précis ni les fonds pour la réhabiliter, à la filiale HLM de la SNCF qui voulait s’en débarrasser. Car le temps où le groupe ferroviaire comptait plus de mille salariés dans ses ateliers de maintenance de Montluçon est révolu. Il n’en reste qu’une centaine aujourd’hui. Des HLM trop nombreux qu’il faut se décider à démolir. Montluçon Habitat n’est pas le seul à être confronté à l’obsolescence d’une partie de son patrimoine.

Dès 2015, les associations régionales HLM de cinq régions (Auvergne, Bourgogne, Champagne-Ardenne, Franche-Comté et Lorraine) ont sonné l’alarme en publiant leur manifeste pour une politique du logement en territoire détendu, qui affirmait : « On a trop construit de logements privés et publics, 38 500 par an jusqu’en 2011, alors que la moitié aurait suffi. »

La Fédération des offices publics HLM chiffre aujourd’hui à 30 000 le nombre de logements devant être démolis dans ces territoires d’ici à quatre ans, et 24 000 méritant une profonde restructuration. Autres offices publics confrontés à une vacance endémique : Bourges, Châlons-en-Champagne, Le Creusot (Saône-et-Loire), Forbach (Moselle), Alençon, Moulins, Vichy (Allier), Nevers…

La désindustrialisation massive, entamée dans les années 1970 et qui s’est accélérée avec la crise de 2008, laisse des séquelles à Montluçon, cette ville ouvrière autrefois communiste. Dunlop y a fait travailler jusqu’à 6 000 salariés ; ils ne sont plus que 560 aujourd’hui. L’entreprise d’appareils de mesure Landis+Gyr a divisé par dix ses effectifs, réduits à 110 postes, la fonderie Saint-Jacques a laissé place à une zone commerciale… Saint-Gobain a fermé ses portes.

Seule Sagem, devenue Safran Electronics & Defense, a investi ici et emploie 1 300 salariés sur un site spécialisé dans l’aéronautique et l’électronique. « L’usine du XXIe siècle, se félicite Daniel Dugléry, président de l’agglomération de Montluçon après en avoir été maire jusqu’à 2017. Quand j’ai été élu en 2001, la ville avait perdu 30 % de sa population. En trente ans, elle est passée de 60 000 à 40 000 habitants, alors que l’Insee en prédisait, à l’époque, 100 000… »

Selon l’Insee, l’érosion se poursuit au rythme de 0,5 % par an, à 37 000 habitants selon des chiffres de 2015, laissant un parc immobilier surdimensionné : 4 272 logements sont inoccupés, soit près de 18 % des résidences principales, quatre points de plus qu’en 2010. La vacance affecte certes le parc privé, mais surtout le public. Un tel déclin s’accompagne de la fermeture de services publics, de commerces, d’une désertification médicale avec un hôpital aux services débordés, et d’un enclavement géographique avec l’abandon par la SNCF du train direct depuis Paris.

Dans ce contexte de décroissance, Montluçon Habitat se retrouve à la tête de 5 100 logements dont 909 sont vides ; 466 appartements sont promis à la démolition d’ici à 2022, sans reconstruction à suivre. Il s’agit d’ailleurs du deuxième plan de démolition. Entre 2005 et 2015, 801 appartements avaient été rasés et seulement 515 reconstruits. « Et encore, nous avons dû convaincre les responsables de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine [ANRU] de déroger au dogme qui imposait de reconstruire un pour un en obtenant 0,7 pour 1 », se félicite M. Dugléry.
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« C’est dommage de démolir ces logements ! Ils sont très bien conçus, avec une partie nuit et une partie jour distinctes », regrette Janine Spadaro, ancienne employée communale à la retraite, qui perçoit 1 200 euros de pension pour 534 euros de loyer et qui vit dans cet ensemble des années 1970 dont trois tours de dix étages ont déjà été abattues et deux le seront en 2020. Les démolisseurs l’ont déjà chassée d’un premier logement, et elle s’apprête à déménager de nouveau, sans pour autant quitter la cité de Bien-Assis.

Ces logements vides ont logiquement entraîné une perte de recettes pour le bailleur, qui l’a plongé dans la tourmente financière jusqu’à frôler, en 2015, la cessation de paiement et être contraint d’emprunter pour honorer la facture de taxe foncière. En 2016, il a été placé sous la tutelle de la Caisse de garantie du logement locatif social, sorte de procédure de redressement spécifique à ce secteur, qui l’a contraint à augmenter les loyers, à raison de 3 % par an, et à diminuer ses coûts, notamment d’entretien.

Funeste remède. « Les impayés se multiplient, 1 500 familles sur 5 000 ont des dettes de loyers. La plupart des locataires sont très modestes, beaucoup de retraités aux pensions de moins de 1 000 euros, et le médiocre entretien n’attire pas les candidats », témoignent Jacques Renault et Philippe Denizot, de la Confédération générale du logement, qui ont recensé trente-cinq expulsions et 291 commandements de payer en 2017.

« C’est l’inverse qu’il faut faire : améliorer l’entretien, accélérer la réhabilitation et baisser les loyers de 35 % pour répondre aux ressources des demandeurs, car il y a de la demande pour des logements accessibles », suggèrent ces représentants des locataires. Leur association locale conteste les démolitions et a réussi à faire différer certaines augmentations de loyer.

« Oui, nous avons augmenté les loyers, mais nous partions de très bas, à 4,30 euros le mètre carré mensuel, se défend Roselyne Vavra, directrice générale de Montluçon Habitat. Et le plan de redressement nous apporte 13 millions d’euros que nous investissons dans la réhabilitation et la restructuration de notre parc. » « Notre objectif est de répondre aux besoins des habitants, résume M. Dugléry, reconfigurer notre parc en construisant, comme nous l’avons fait aux Hauts de Buffon, des pavillons qui trouvent immédiatement preneur, mais aussi réhabiliter et adapter les logements pour les seniors en installant, par exemple, des ascenseurs… »

Le déclin démographique fait fuir les propriétaires institutionnels. Pas les offices publics HLM pilotés par les élus locaux, qui, eux, restent sur le terrain, condamnés à jouer les pompiers, souvent contraints de racheter les patrimoines des bailleurs qui se désengagent.

C’est le cas de Montluçon Habitat qui, en plus de la cité SNCF acquise en 2005, a, en 2011, racheté 142 logements auprès du bailleur social SCIC Habitat, parti à bon compte, sans oublier, entre 2011 et 2015, les invendus des promoteurs (au total vingt-quatre logements). « Ces acquisitions à coût élevé ont asséché les capacités d’investissement de l’office », déplorait l’Agence nationale de contrôle du logement social dans son rapport 2016. Les tentatives de ventes de patrimoine ou d’opérations d’accession à la propriété se sont, elles, soldées par des échecs, faute d’acquéreurs solvables.

Nièvre Habitat, office départemental à la tête de 8 863 logements, doit faire face à 18,5 % de vacance et y perd, loyers et charges inclus, un quart de ses recettes. Il en a déjà démoli 1 000 et envisage d’aller jusqu’à 500 de plus. Mais cela coûte cher, jusqu’à 20 000 euros par logement, en particulier lorsqu’il y a de l’amiante, fréquente dans la construction jusque dans les années 1970, et qui impose de coûteuses précautions.

« Le gouvernement nous ponctionne encore, cette année, via la réduction de loyer solidarité, 1,4 million d’euros soit 4,5 % de nos loyers, explique sa directrice générale, Cécile Rémillier. Et il nous demande de vendre, mais personne n’achète, sauf, éventuellement, notre patrimoine le mieux placé et rentable, ce qui nous enfoncerait encore plus. »

« Nous avons gagné la bataille culturelle pour faire admettre que des territoires ont besoin d’investissements pour reconfigurer un patrimoine datant des années 1970 », dit le Mulhousien Denis Rambaud, président de la Fédération des associations régionales HLM, qui appelle à renoncer au principe initial de l’ANRU, de reconstruire au moins autant que ce que l’on démolit, et à ne pas s’illusionner sur la venue spontanée, dans les quartiers prioritaires de la ville, d’investisseurs privés.

https://www.lemonde.fr/societe/article/2019/05/31/ces-villes-encombrees-par-un-parc-hlm-devenu-inutile_5469685_3224.html

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Ghettos de riches, ghettos de pauvres : les inégalités se creusent en région parisienne

Par Denis Cosnard Publié aujourd’hui 03.06.2019

Rendez-vous est pris. En présentant au Festival de Cannes son premier long-métrage, Les Misérables, Ladj Ly avait lancé un appel à Emmanuel Macron, l’invitant à découvrir ce drame qui se déroule dans une cité de Montfermeil, en Seine-Saint-Denis. « Le film, c’est un cri d’alerte, c’est : attention, ça risque d’exploser ! »

Le président de la République a saisi la balle au bond. Une projection va être organisée « à l’Elysée ou ailleurs », a révélé le réalisateur après avoir reçu le Prix du jury.

Les Misérables sous les ors du palais présidentiel ? Improbable rencontre. A vol d’oiseau, vingt kilomètres séparent la cité des Bosquets et le très chic 8e arrondissement de Paris. En réalité, ces deux mondes se trouvent à des années-lumière, et ne cessent de s’éloigner.

C’est ce que montre une édifiante étude publiée lundi 3 juin par l’Institut d’aménagement et d’urbanisme (IAU), un organisme qui dépend de la région Ile-de-France. En partant de statistiques sur les revenus, les logements, les types de ménages, etc., elle souligne combien les inégalités se sont creusées depuis une quinzaine d’années dans la région parisienne.

Inégalités entre individus, mais aussi entre départements, communes et quartiers : malgré tous les efforts, toutes les « politiques de la ville », la mixité sociale recule. Avec des « ghettos de riches » de plus en plus clos sur eux-mêmes, et des « ghettos de pauvres » qui s’enfoncent dans les difficultés. D’un côté, les beaux quartiers de l’Ouest parisien comme le 8e arrondissement, Neuilly-sur-Seine (Hauts-de-Seine) ou Le Vésinet (Yvelines). De l’autre, les cités des Misérables.

L’Ile-de-France est de longue date « la région où les inégalités sont les plus marquées, du fait de la concentration de populations très aisées », rappelle l’étude. Depuis le début des années 2000, ce phénomène s’accentue.

Il reste certes d’importants « espaces mixtes », où se mélangent les différentes catégories sociales. Des communes comme Colombes, Asnières, Clamart dans les Hauts-de-Seine, Joinville-le-Pont dans le Val-de-Marne. Un tiers des ménages franciliens y vit. Mais la période 2001-2015 passée au crible montre surtout « une polarisation toujours plus marquée entre les secteurs aisés et les secteurs pauvres », écrivent les auteurs.

En haut de l’échelle, les « territoires de la richesse se consolident » : ils s’enrichissent encore, et s’élargissent à des zones limitrophes un peu moins cossues. La part des ménages ayant les revenus les plus élevés s’est par exemple accrue dans les 7e et 8e arrondissements de Paris, déjà deux des plus cotés. Elle a aussi progressé fortement dans les 2e et 3e arrondissements, et dans une moindre mesure dans les 17e, 4e et le 1er, ainsi qu’à Levallois-Perret (Hauts-de-Seine). Le mouvement touche aussi des communes telles qu’Issy-les-Moulineaux, Le Plessis-Robinson, La Garenne-Colombes, Montrouge (Hauts-de-Seine), Carrières-sur-Seine (Yvelines) ou encore Vincennes (Val-de-Marne).

Globalement, la présence des ménages aisés et des cadres s’est renforcée dans les zones les plus riches de la région : sur place, « quatre ménages sur dix qui ont emménagé depuis moins de cinq ans sont des actifs dont la personne de référence est cadre », une proportion bien plus importante qu’ailleurs, « attestant d’une difficulté à s’y installer pour les plus modestes au regard des prix des logements et des loyers », relève l’IAU.

Les prix de l’immobilier parfois stratosphériques expliquent en bonne partie que l’« entre-soi » devienne aussi net dans les territoires aisés. En Ile-de-France, le prix des logements anciens a été en moyenne multiplié par trois entre 1999 et 2018, tandis que le revenu déclaré des ménages a progressé de moins de 50 % durant la même période. Dans les quartiers de Paris les plus recherchés, le mètre carré se vend plus de 11 000 euros. A ce tarif-là, qui peut encore s’offrir un appartement ?
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Cette hausse amène les jeunes cadres, les « bobos », les couples qui ont un deuxième enfant, etc., à s’intéresser à des quartiers un peu moins centraux. « Quand on voit que les prix ont monté de 14 % en un an dans le 19e arrondissement, cela ne signifie pas que les salaires de ceux qui y habitent ont bondi, relève Bertrand Savouré, le président des Notaires du Grand Paris. C’est que de nouvelles populations arrivent. » Résultat : le quart nord-est de la capitale et quelques communes de banlieue telles que Bagnolet, Pantin, Romainville ou Le Pré-Saint-Gervais (Seine-Saint-Denis) se sont un peu embourgeoisés, « gentrifiés ».

Ce changement de statut ne concerne parfois que certains quartiers. A Montreuil (Seine-Saint-Denis), par exemple, la situation s’améliore dans les rues les plus proches de la capitale, « mais se détériore à l’est », note l’étude. A Paris même, l’enrichissement général de la ville n’empêche pas une dégradation du niveau de vie à la lisière de la Seine-Saint-Denis, là où se trouvent les anciens immeubles à bon marché, près du périphérique. Le 26 mai, c’est là que le Rassemblement national a enregistré ses meilleurs résultats parisiens.

Le problème, cependant, n’est pas que les riches vivent de plus en plus entre eux, ni que les enfants de bourgeois transforment en lofts les usines vidées par la désindustrialisation. Le drame souligné par l’étude est que, simultanément, les zones les plus pauvres sont en train de sombrer. On assiste à « une paupérisation absolue de secteurs urbains entiers », s’alarme l’IAU. Dans 44 des communes parmi les plus pauvres de la région, où vivent 15 % des Franciliens, le revenu médian en euros constants a encore baissé entre 2001 et 2015.

C’est notamment le cas à Grigny (Essonne), Villiers-le-Bel (Val-d’Oise), Pierrefitte-sur-Seine, La Courneuve, Clichy-sous-Bois, Stains, Aubervilliers et Bobigny (Seine-Saint-Denis). Les cadres sont toujours aussi peu nombreux à s’y installer.

A l’inverse, la présence des immigrés ne cesse d’y progresser. Dans le secteur le plus pauvre, six ménages sur dix nouvellement installés ont une personne de référence née à l’étranger. Dans ces villes, « la concentration d’actifs peu qualifiés, souvent immigrés, plus exposés à la montée du chômage et aux emplois précaires, et l’augmentation des familles monoparentales contribuent à la stigmatisation et à la détérioration des situations financières des résidents », soulignent les chercheurs.

Peu de communes pauvres arrivent à sortir de cette spirale infernale. L’IAU cite néanmoins les cas de Chanteloup-les-Vignes (Yvelines) et de Saint-Ouen-l’Aumône (Val-d’Oise). Deux communes qui ont beaucoup construit, en développant la propriété et le parc locatif privé. Des améliorations sont aussi enregistrées à Alfortville (Val-de-Marne), Clichy (Hauts-de-Seine) et Saint-Ouen (Seine-Saint-Denis). Gennevilliers (Seine-Saint-Denis) commence à s’inscrire sur cette trajectoire. « Ces exemples montrent que la construction et les choix des types de logements nouvellement offerts sont des leviers de transformation sociale », relève l’étude.

https://www.lemonde.fr/societe/article/2019/06/03/ghettos-de-riches-ghettos-de-pauvres-les-inegalites-se-creusent-en-region-parisienne_5470646_3224.html

L'étude de l'article ci-dessus montre bien l'enjeu des municipales de l'année prochaine à Fontenay: soit une continuité de ce qu'ont fait Bayeurte, Voguet et de ce que continue à faire le maire actuel à savoir du "social" quitte à ce que la ville se paupérise, ce qu'elle est en train de faire, soit un recentrage vers une vraie mixité sociale...

Le logement social et les HLM ont été une grande source électorale pour une partie de la gauche, on peut même dire que c’est du clientélisme.

comme quoi les intérêts personnels sont largement privilégiés en politique !

thierry a écrit:

Le logement social et les HLM ont été une grande source électorale pour une partie de la gauche, on peut même dire que c’est du clientélisme.

Au niveau des métropoles, il y a eu pendant longtemps un partionement bien compris entre droite et gauche avec des villes de droite avec peu de logements sociaux et des villes de gauche avec beaucoup de logements sociaux...

Tous le monde était bien élu par son électorat respectif...

Les choses ont changé quand dans les villes populaires de gauche les électeurs ont commencé à être remplacés par des habitants ayant le droit au logement mais pas le droit de vote...

Il y a plus de 600 organismes HLM, en France. La loi Elan impose aux organismes détenant moins de 12 000 logements de fusionner d’ici à 2021. Mais ...

« Les élus s’aperçoivent qu’ils devront partager le pouvoir avec le voisin et renoncent »
« Les associations de locataires, et le contre-pouvoir qu’elles incarnent, sont les grands perdants de la recomposition en cours »

Le laborieux regroupement des offices HLM
La loi Elan impose aux organismes détenant moins de 12 000 logements de fusionner d’ici à 2021. Le mouvement est pour l’heure souvent contrarié par les rivalités locales.
Par Isabelle Rey-Lefebvre

Le président de la République l’a dit et répété : « J’ai deux problèmes avec les HLM. Il y a trop d’organismes, près de 800, et il faut opérer un regroupement, en deux ou trois ans. Ensuite, il n’y a pas de bonne circulation du capital : il y a des organismes qui ont des trésors et ne construisent pas tandis que d’autres n’ont pas du tout d’argent. »
La loi Elan, du 23 novembre 2018, impose donc aux bailleurs sociaux détenant moins de 12 000 logements de se regrouper, de fusionner ou de rejoindre, d’ici au 1er janvier 2021, une société anonyme de coordination (SAC), nouvel outil juridique ad hoc.
Le monde HLM a toujours admis que son émiettement n’était pas viable et des regroupements ont été opérés avant la loi, mais sans obligation le mouvement de concentration était très lent. Au 1er août, sur les 607 organismes HLM existant, 357 n’avaient pas la taille critique et doivent se marier dans l’année, 329 organismes étaient engagés dans un projet d’union mais seuls 10 l’ont acté.

« Droit de regard »
Le regroupement général est en route et la logique incite à des rapprochements locaux, entre voisins, comme en Normandie, où deux offices départementaux, ont fusionné. La métropole de Saint-Etienne réunit ses quatre offices ; le département de la Dordogne, les deux siens. A Toulouse, les six bailleurs de la ville discutent…
Mais la politique et les rivalités locales viennent souvent contrarier le processus : « 65 % des projets échouent car même si chaque membre de la SAC garde son identité, les investissements doivent être communs, avec un droit de regard sur la situation financière de chacun. Les élus s’aperçoivent qu’ils devront partager le pouvoir avec le voisin et renoncent. »
« La loi Elan impose des liens de subordination, de contrôle, de solidarité entre les membres de la société. »
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Les associations de locataires, grandes perdantes
On déplore aussi quelques échecs, comme à Grenoble, entre l’office de la métropole Actis, dont la ville est actionnaire principal, et la société d’économie mixte Grenoble Habitat. Leur union obligerait la ville à vendre la moitié de ses actions à la Caisse des dépôts et à la Caisse d’épargne, qui recapitaliseraient ensuite l’ensemble, un processus redouté par les associations de locataires et les syndicats de salariés qui ont dénoncé une privatisation rampante de ce parc social.

Les associations de locataires, et le contre-pouvoir qu’elles incarnent, sont d’ailleurs les grands perdants de la recomposition en cours car leur nombre d’élus siégeant dans les conseils d’administration se réduit au fil des fusions.
Ainsi, lorsque CDC Habitat a réuni ses 13 sociétés HLM pour n’en faire qu’une, à la tête de 328 000 logements sociaux, le nombre de représentants des locataires au conseil de surveillance est passé de 39 à 4. « Aux élections nationales de novembre 2018, nous avions 600 élus sortis des urnes et nous en perdrons 150 dans ces processus, déplore le président de la Confédération nationale du logement (CNL). C’est une perte de proximité et une occasion manquée, pour les locataires, de faire entendre leur point de vue. »

« Faire circuler le capital »
CDC Habitat a l’intention de profiter de la période pour embarquer les organismes HLM désargentés : « Notre modèle centralisé nous donne une force de frappe industrielle mais nous manquons d’ancrage local, notamment pour saisir les opportunités foncières, expliquait André Yché, PDG de CDC Habitat, le 15 juillet. C’est pourquoi nous proposons aux offices publics d’investir pour eux, sous leur marque, de financer leurs constructions en récupérant les loyers pendant 18 à 22 ans, eux restant gestionnaires. Nous sommes en discussion avec 86 OPH [offices publics de l’habitat]. »

Cette offre de services inquiète la Fédération des offices publics : « Les OPH sont une cible privilégiée de la CDC », écrit Marcel Rogemont, son président, dans une lettre adressée le 17 juillet à ses adhérents. Il y décrit le mécanisme à l’œuvre, avec la création d’une société d’économie mixte qui absorbe l’OPH et où la CDC reste actionnaire minoritaire, à 40 %, face aux élus, majoritaires.
« Mais l’essentiel se joue de manière beaucoup plus discrète, dans un document qui n’est pas public, le pacte d’actionnaires. L’idée est bien d’une seule tête de pont depuis Paris, au détriment des élus locaux. Le risque est celui de la remontée des fonds propres au détriment des territoires où est générée la valeur », prévient M. Rogemont. La CDC ferait ainsi « circuler le capital »… vers la capitale.

https://www.lemonde.fr/societe/article/2019/08/16/le-laborieux-regroupement-des-offices-hlm_5499799_3224.html